Меню
Главная - Наследственное право - Куда обратиться за формированием земельного участка под многоквартирным домом

Куда обратиться за формированием земельного участка под многоквартирным домом

куда обратиться за формированием земельного участка под многоквартирным домом
Кадастр для ЖКХ: формирование земельного участка под многоквартирным домом

Межевание придомовой территории несет в себе ряд преимуществ для собственников жилья и управляющих организаций (товариществ собственников жилья). Во-первых, формирование земельного участка с четко определенными границами это гарантия от уплотнительной застройки. Во-вторых, коммунальные службы должны будут согласовывать проведение ремонтных работ с управляющей организацией (ТСЖ), а в случае нанесения ущерба асфальтовому покрытию компенсировать его. В-третьих, оформленную придомовую территорию можно будет законно оградить от сквозного проезда или парковки сторонних машин. При этом межевание позволит сдавать парковку придомовой территории в аренду путем формирования части земельного участка. После формирования земельного участка ответственность за состояние асфальтового покрытия будет возложена на собственников жилья, поэтому целесообразно оформлять придомовую территорию после проведения муниципального благоустройства.


Для начала приведем правовые основы оформления придомовой территории. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты». В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Таким образом, вначале управляющая организация (товарищество собственников недвижимости) заключает с организацией осуществляющей кадастровую деятельность договор подряда на выполнение кадастровых работ. Принятие отдельного решения на общем собрании собственников помещений для оформления земельного участка под многоквартирным домом не требуется. Возможность формирования земельного участка за счет средств муниципального бюджета присутствует, однако на практике именно управляющие организации (товарищества собственников жилья) как инициаторы оплачивают проведение кадастровых работ. По результатам выполнения договора подряда кадастровый инженер предоставляет заказчику межевой план, которой сдается уполномоченным лицом в территориальный отдел Федеральной кадастровой палаты Росреестра (далее – ФКП Росреестра). В результате земельному участку будет присвоен кадастровый номер, а его границы будут отображаться на публичной кадастровой карте. После кадастрового учета земельный участок необходимо будет перевести из муниципальной (или права собственности застройщика) в общедолевую собственность. Следует отметить, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме переходит бесплатно. При этом с 01.01.2015 г. земельный участок под многоквартирным жилым домом не признается объектом налогообложения по земельному налогу.

Далее кратко опишем ход межевания придомовой территории. Кадастровый инженер может воспользоваться тремя предоставленными федеральным законодательством процедурами: формирование земельного участка, уточненение границ земельного участка и перераспределение земель.

В случае если земельный участок под многоквартирным домом отсутствует, то его формируют что называется «с нуля». Для этого необходимо выполнение одного важного условия – в соответствии со ст. 11.3 Земельного кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: «в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами». Таким образом, при отсутствии утвержденного проекта межевания территории сформировать земельный участок не представляется возможным. Кадастровый инженер на основе утвержденного проекта межевания территории (руководствуясь приведенными в проекте местоположением, площадью и конфигурацией) подготавливает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Указанная схема согласовывается органом власти отдельным нормативно-правовым актом и после прилагается к межевому плану.

Зачастую земельный участок под многоквартирным домом прошел государственный кадастровый учет, однако не отображается на публичной кадастровой карте: в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствует сведения о границах земельного участка. Это происходит из-за некорректного переноса данных технической инвентаризации или землеустроительной документации в информационную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимости. В этом случае кадастровые работы проходят по процедуре уточнения границ. Наличие проекта планировки территории не требуется. Кадастровый инженер, ориентируясь на указанную в ЕГРН площадь земельного участка, подготавливает Акт согласования границ земельного участка. Акт согласовывается со смежными землепользователями, обычно исключительно с местной администрацией. После своего подписания Акт согласования подшивается в межевое дело, которое направляется в ФКП Росреестр.

Земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет, а его границы отображаться на публичной кадастровой карте. Однако участок может быть сформирован под обрез здания (по фундаменту). Такая практика имела место в середине двухтысячных годов. Экономический и эксплуатационный смысл от формирования земельного участка в таких границах отсутствует. Для таких случаев в ст. 11.2. Земельного кодекса РФ предусмотрена процедура перераспределения земельных участков. Процедура «перераспределения земельных участков» относительно нова, поэтому практики работы местных администраций могут отличаться. Открыт вопрос о необходимости наличия утвержденного проекта планировки (межевания) территории. Если руководствоваться ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, то перераспределение земель (земельных участков) находящихся в муниципальной собственности и земельного участка находящегося в общедолевой собственности на территории существующей застройки возможно только в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания. Однако есть случаи, когда перераспределение осуществлялось без наличия проекта межевания на основе схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории. Такой подход возможен, если право на земельный участок под многоквартирным домом не зарегистрировано и тогда перераспределение осуществляется между землями (земельными участками) в муниципальной собственности. Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изменение состава имущества или его характеристик, в том числе изменение