Порядок строительства и распределения жилья кооперативом

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Конституционное право Как осуществляется пеедача жилья после завершения строительства жск Дата размещения статьи: Дубец Екатерина Константиновна, судья Арбитражного суда Красноярского края, кандидат юридических наук. Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно указывал, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований, и по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов Постановления Президиума ВАС РФ от По смыслу указанных разъяснений Законом о банкротстве предусмотрено существование только одного сводного реестра требований кредиторов. При этом в состав указанного реестра включаются требования как кредиторов, так и участников строительства, причем имеющих как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.

Что такое ЖНК Все новое, как известно, хорошо забытое старое.

.

Информационный блок

Конституционное право Как осуществляется пеедача жилья после завершения строительства жск Дата размещения статьи: Дубец Екатерина Константиновна, судья Арбитражного суда Красноярского края, кандидат юридических наук. Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно указывал, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований, и по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов Постановления Президиума ВАС РФ от По смыслу указанных разъяснений Законом о банкротстве предусмотрено существование только одного сводного реестра требований кредиторов.

При этом в состав указанного реестра включаются требования как кредиторов, так и участников строительства, причем имеющих как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования. Вместе с тем, по мнению авторов, несмотря на существование единого реестра в отношении двух указанных категорий участников строительства - граждан и учет их в одной очереди, права таких участников строительства не идентичны.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривает разные способы удовлетворения требований участников строительства. В частности, участники строительства вправе получить пропорциональное удовлетворение своих требований путем передачи многоквартирного жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства, в жилищно-строительный кооператив с соблюдением требований ст. В том случае, если судом не будет удовлетворено ходатайство о передаче объектов, не завершенных строительством, в жилищно-строительный кооператив, арбитражный управляющий приступает к реализации имущества должника и осуществляет расчет с участниками строительства в порядке ст.

Таким образом, Закон о банкротстве допускает возможность удовлетворения требований участников строительства, включенных в реестр кредиторов, на основании предъявленных требований в порядке ст.

Согласно п. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд. По мнению авторов, правовое регулирование, предусмотренное п.

Актуальность определения объема важнейшего права участника строительства - права на передачу жилого помещения - определяется тем, что в деле о банкротстве застройщика может возникнуть коллизия прав участника строительства, требование которого включено в реестр требований о передаче жилого помещения в отношении конкретного помещения, и участника строительства, требование которого включено в денежный реестр.

Такая коллизия может иметь место при рассмотрении судом ходатайства арбитражного управляющего в порядке ст. При этом возможна и возникает на практике следующая ситуация. При передаче объекта незавершенного строительства у нескольких участников строительства существуют правопритязания в отношении одной и той же квартиры. Так, например, до процедуры банкротства одним из участников строительства расторгнут договор, на основании которого ему должно было быть передано жилое помещение, и в отношении данного жилого помещения заключен новый договор с иным лицом.

Впоследствии в отношении должника введена процедура банкротства, и первый участник строительства, с которым был расторгнут договор, включен в третью очередь реестра требований кредиторов, а второй участник - в реестр о передаче жилья, поскольку договор не прекращен.

При этом в реестр внесены сведения о том, что право требования каждого кредитора основано на неисполнении обязательств, возникших по поводу одного и того же объекта недвижимости. При рассмотрении вопроса о передаче объекта незавершенного строительства в жилищно-строительный кооператив на квартиру претендуют оба участника строительства, и ни один из них не согласен на замену объекта договора на иную квартиру. При этом у должника достаточно квартир для предоставления всем участникам строительства.

Однако спорная квартира находится в привлекательном месте например, с видом на море , а иные свободные от правопритязаний квартиры - с видом на соседнюю стройку. Очевидно, что интересы участников строительства не будут разрешены в добровольном порядке. Вместе с тем в силу подп. Соответственно, в данном случае отказ участников строительства от получения иной квартиры, отличной от той, которая была указана в договоре, лишает всех участников строительства, включенных в реестр, возможности на погашение своих требований в порядке ст.

Таким образом, имеет место конфликт индивидуальных и коллективных интересов. По мнению авторов, подобная коллизия должна разрешаться следующим образом. В соответствии с п.

Исходя из данной нормы права расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. Применительно к обязательствам, вытекающим из договора о долевом участии в строительстве, последствием расторжения договора является обязанность застройщика возвратить участнику строительства средства, полученные для строительства многоквартирного жилого дома.

Таким образом, с момента расторжения участником строительства договора о долевом участии в строительстве у застройщика прекращается обязательство по передаче после завершения строительства многоквартирного жилого дома соответствующего жилого помещения, являвшегося объектом договора. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования п.

Следовательно, участник строительства, у которого имеется денежное требование к должнику, вправе получить пропорциональное удовлетворение своих требований не путем получения от должника денежных средств, а путем передачи в жилищно-строительный кооператив, членом которого является кредитор, объекта незавершенного строительства.

Поскольку у застройщика отсутствуют перед участником строительства, включенным в денежный реестр требований кредиторов, обязательства по передаче ему конкретного жилого помещения ввиду прекращения договорных отношений, данному кредитору должно быть предоставлено свободное от прав третьих лиц жилое помещение в многоквартирном доме, которое возникнет после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Обязанности в предоставлении участнику строительства, включенному в реестр кредиторов, именно того жилого помещения, которое являлось предметом расторгнутого договора, не имеется, поскольку, как следует из ст. Поскольку у застройщика имеются обязательства по передаче жилых помещений участникам строительства, включенным в реестр о передаче жилья, после окончания строительства квартиры подлежат передаче именно данным лицам, так как они не утратили интерес к получению конкретных квартир, указанных в действующих договорах о долевом участии в строительстве.

Вместе с тем первый участник строительства, расторгнув договор, подтвердил, что у него отсутствует интерес к получению конкретной квартиры, являющейся объектом договора. При этом подобный подход позволяет сохранить status quo между сторонами, а также обеспечить баланс соотношения индивидуальных и коллективных интересов. Подтверждением данного вывода может служить следующее. Подпунктом 2 п. Таким образом, в случае если участник строительства, имеющий денежное требование, не голосовал против указанного решения, он становится членом жилищно-строительного кооператива в случае передачи не завершенного строительством объекта в кооператив.

Следовательно, прямо выражая свою волю на участие в кооперативе либо косвенно не осуществляя голосования на собрании либо путем воздержания от указания позиции , участник выражает согласие на членство в кооперативе, правовым результатом которого будет получение иной квартиры.

Соответственно, по существу, "денежный" кредитор выражает волеизъявление на погашение требований участников строительства путем передачи недвижимости в жилищно-строительный кооператив, однако требует передачи имущества, от которого уже отказался, расторгнув договор. Кроме того, по существу, однажды отказавшись от договора, кредитор при совпадении интересов в отношении одного жилого помещения не вправе конкурировать с новым владельцем, то есть денежный кредитор вследствие своих предшествующих действий утратил право на возражение эстоппель.

При этом злоупотребление в действиях "денежного кредитора" заключается в том, что, расторгнув договор в отношении жилого помещения, участник строительства, выражая намерение на участие в кооперативе, требует предоставления ему той же квартиры, несмотря на включение требования иного лица в отношении данной квартиры.

Указанными действиями кредитор создает препятствия для передачи в кооператив дома в целом, то есть для реализации прав иных лиц, участвующих в деле. При этом основанием возникновения права в отношении иной переданной без согласия "денежного" участника строительства квартиры является следующий юридический состав: участник строительства включен в реестр требований кредиторов, участниками строительства принято решение об участии в кооперативе, при этом кредитор не голосовал против принятия указанного решения.

Таким образом, не требуется согласие "денежного" участника строительства на предоставление иной квартиры, поскольку у должника отсутствуют обязательства по передаче конкретной квартиры в счет исполнения договора, существует обязанность по возврату денежных средств. Данная обязанность исполняется путем передачи в жилищно-строительный кооператив прав застройщика на многоквартирные дома, по завершении строительства которых кредитору будет предоставлено в собственность свободное от прав третьих лиц жилое помещение, которым кредитор сможет распорядиться в собственном интересе.

Участник строительства также вправе распорядиться своим паем до завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Необходимым условием при передаче в ЖСК многоквартирного дома является равное пропорциональное и соразмерное удовлетворение требований участников строительства. В случае соблюдения указанного условия в отношении передаваемой кредитору квартиры его согласия не требуется. При распределении жилых помещений "денежный" участник строительства не конкурирует с иными участниками строительства в отношении одних и тех же жилых помещений и лишен приоритета в отношении недвижимости, от которой ранее им был заявлен отказ.

Кроме того, если это предусмотрено уставом кооператива, решением общего собрания членов ЖСК, в ряде случаев могут обязать внести дополнительные разовые взносы. Как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения все виды взносов не признаются доходом ЖСК подп. Не включаются поступившие взносы также и в базу по налогу на добавленную стоимость если ЖСК признается плательщиком НДС подп.

Кроме того, в рамках целевых программ, направленных на содействие жилищному строительству муниципальные региональные власти, либо организации, работники которых являются членами ЖСК, могут субсидировать строительство жилого дома в интересах членов кооператива.

Такие средства субсидии признаются целевыми поступлениями на ведение уставной деятельности некоммерческих организаций п. Это очень важно, пайщик — участник строительного процесса, и никакие другие вторые или третьи лица не несут перед ним ответственность за этот процесс. Чтобы приобрести квартиру через такой кооператив, необходимо стать его членом.

То есть в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется и заключается в простой письменной форме.

Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса.

При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому. В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет.

По окончании всех работ строительный кооператив должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Только после этого все члены ЖСК могут оформить право собственности на жилье. Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие.

Инфляция и удорожание строительных материалов и работ. Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и или третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.

Уважаемый Макс! С одной стороны — в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. С другой стороны — в соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками.

Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна: 1. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.

Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства.

Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.

Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию.

В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, могут быть потеряны. Кроме того, после принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома.

Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства.

Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании. Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК.

Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом. Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства.

Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей.

Как осуществляется пеедача жилья после завершения строительства жск

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 3
  1. Яков

    Вот почему я должен платить НДС, Пенсионный фонд и прочее, Это не правильно.

  2. Спартак

    Чего вы ржоте. В тюрьме будет не до смеха.

  3. Тихон

    ЧТо значит не отходите от людей? а если их трое-четверо, а они по разным комнатам разошлись? а ты один? какбыть? разорваться чтоле?

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных